不动产登记原则不影响夫妻婚内财产分割协议对房屋权属的约定效力

福州家事审判观察汇编。福州家事审判观察系专业福州离婚、继承律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院家事审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承案件经验的基础上归纳、编辑、原创，转载而成。
【简要案情】

被继承人唐×3共有两个子女，即唐×2和唐×1，李×与唐×3系再婚夫妻关系，婚后生育一子，即唐×1。唐×3与其前妻顾×生育一女，即唐×2。双方协议离婚时约定唐×2由顾×抚养。唐×3父母均早已去世。唐×3于2011年9月16日在外地出差期间突发疾病去世，未留下遗嘱。

2010年10月2日，唐×3与李×签订《分居协议书》，双方约定：“唐×3、李×的感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，我们决定分居。双方财产作如下切割：现在××中心和××园的房子归李×拥有。李×可以任何方式处置这些房产，唐×3不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。×中街和××地的房产归唐×3所有。唐×3可以任何方式处置这些房产，李×不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。儿子唐×1归李×所有。唐×3承担监护、抚养、教育之责。李×每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题。为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”2012年11月28日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该《分居协议书》上唐×3签名为其本人所签。

关于××园房屋，系唐×3与李X婚后购买，产权登记人为李×（X京房权证朝字第××××号），共有情况为单独所有。房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为275.62平方米，经评估房屋现价值11532492元。

关于××中心房屋，系唐×3与李X婚后购买，唐×3作为买受人和借款人购买，贷款126万元，截止唐×3去世时间点，该房屋尚欠银行贷款877125.88元未偿还，经评估房屋现价值6188210元。

关于×中街房屋，系唐×3与李X婚后购买，共同购买中国青年报社的×中街房屋，2008年9月18日偿还全部贷款后，产权登记人为唐×3（京房权证朝私08字第××××号），共有情况为单独所有，双方均认可该房屋现价值540万元。

关于××街房屋，该房屋系中直机关公有住宅，系唐×3与李X婚后由唐×3作为承租方与其单位签订《租赁合同》，双方约定，如承租方发生变更（出国定居、调出、死亡等）时，本合同即中止。原同住者如要求继续承租，须经产权单位同意，并按照产权单位的有关规定重新签订租赁合同。

关于存款，双方均认可在唐×3去世时所遗留的存款数额应为428069.1元，且李×为唐×3支付的丧葬费用16405元和购买墓地费用27万元。

关于汽车，系唐×3与李X婚后购买，登记唐X3名下（车牌号为京KN××××），均认可该车现价值10万元。

关于工亡补助金，唐×3单位发放家属丧葬补助费、抚恤金、遗属生活困难补助费共计88900元。

【本案焦点】

《分居协议》中约定的房屋产权归属，是否适用《物权法》关于不动产登记原则的规定？

【一审法院观点】

（2013）朝民初字第30975号

关于×中街房屋，因登记在唐×3名下，且唐×3与李×在《分居协议书》中已经明确约定该房屋为唐×3所有，唐×3可以任何方式处置这些房产，故该房屋应认定属于唐×3个人财产。属于遗产，应予以分割。双方均认可该房屋现价值540万元，法院对此不持异议，按照540万元在三人间予以均分，因唐×1尚未成年，而唐×2只要求获得折价款，故该房屋归李×所有，李×应向唐×2支付折价款180万元。

关于××园房屋，因登记在李×名下，且唐×3与李×在《分居协议书》中已经明确约定该房屋为李×所有，李×可以任何方式处置这些房产，故该房屋应认定属于李×个人财产，不属于遗产范围，故对于唐×2要求分割该房产中唐×3份额的诉讼请求，法院不予支持。

关于××中心房屋，唐×3与李×虽然在《分居协议书》中约定了该房屋归李×拥有，但直至唐×3去世，该房屋仍登记在唐×3名下。故该分居协议书并未实际履行，因此应根据物权登记主义原则，确认该房屋属于唐×3与李×夫妻共同财产。
该房屋价值应根据评估报告确定的数额6188210元减去唐×3去世时该房屋尚未还清的贷款数额877125.88元，得出5311084.12元，该数额的一半为李×夫妻共同财产，另一半为唐×3遗产，属于唐×3遗产的份额应均分为三份，由李×、唐×1和唐×2均分。考虑到唐×1尚未成年，而唐×2要求获得折价款，故法院判决该房屋归李×所有，由李×向唐×2支付折价款885180.69元，并偿还该房屋剩余未还贷款。

原审法院判决后，唐×1、李×不服，向本院提起上诉。

【二审法院观点】

(2014)三中民终字第09467号

综合当事人的诉辩主张和查明事实，本案二审争议焦点为××中心房屋的权属问题。李×、唐×1认为根据《分居协议书》的约定，该诉争房屋是李×的个人财产，不应纳入唐×3的遗产范围予以继承；唐×2认为该诉争房屋登记在唐×3名下，应当作为其遗产进行继承。本院认为，解决该争议焦点的关键在于厘清以下三个子问题：

第一，唐×3与李×于2010年10月2日签订的《分居协议书》的法律性质。

李×、唐×1认为该协议属于婚内财产分割协议，是唐×3与李×对其婚姻关系存续期间所得财产权属的约定，该约定合法有效，对双方均具有约束力；唐×2认为该协议系以离婚为目的达成的离婚财产分割协议，在双方未离婚的情况下，该协议不发生法律效力。本院认为，本案中唐×3与李×签订的《分居协议书》是婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议。理由如下：

首先，从《分居协议书》内容来看，唐×3与李×虽认为彼此感情已经破裂，但明确约定为不给儿子心灵带来伤害，采取“离异不离家”的方式解决感情破裂问题，双方是在婚姻关系存续的基础上选择以分居作为一种解决方式并对共同财产予以分割，并非以离婚为目的而达成财产分割协议。其次，从文义解释出发，二人所签《分居协议书》中只字未提“离婚”，显然不是为了离婚而对共同财产进行分割，相反，双方在协议书中明确提出“分居”、“离异不离家”，是以该协议书来规避离婚这一法律事实的出现。再次，《婚姻法》第十九条第一款对夫妻约定财产制作出明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”本案所涉及的《分居协议书》中，唐×3与李×一致表示“对财产作如下切割”，该约定系唐×3与李×不以离婚为目的对婚姻关系存续期间所得财产作出的分割，应认定为婚内财产分割协议，是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定。
第二，本案应当优先适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）还是《婚姻法》的相关法律规定。

李×、唐×1认为，应适用《婚姻法》第十九条之规定，只要夫妻双方以书面形式对财产分割作出约定即发生法律效力，无需过户登记；唐×2主张，本案应适用《物权法》第九条之规定，不动产物权的权属变更未经登记不发生法律效力。本院认为，该问题首先要厘清《物权法》与《婚姻法》在调整婚姻家庭领域内财产关系时的衔接与适用问题，就本案而言，应以优先适用《婚姻法》的相关规定处理为宜。理由如下：

物权领域，法律主体因物而产生联系，《物权法》作为调整平等主体之间因物之归属和利用而产生的财产关系的基础性法律，重点关注主体对物的关系，其立法旨在保护交易安全以促进资源的有效利用。而《婚姻法》作为身份法，旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系，其中财产关系则依附于人身关系而产生，仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系，不体现直接的经济目的，而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。故《婚姻法》关于夫妻子女等特别人伦或财产关系的规定不是出于功利目的创设和存在，而是带有“公法”意味和社会保障、制度福利的色彩，将保护“弱者”和“利他”价值取向直接纳入权利义务关系的考量。

因此，婚姻家庭的团体性特点决定了《婚姻法》不可能完全以个人为本位，必须考虑夫妻共同体、家庭共同体的利益，与《物权法》突出个人本位主义有所不同。在调整夫妻财产关系领域，《物权法》应当保持谦抑性，对《婚姻法》的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻之间关于具体财产制度的约定不宜由《物权法》过度调整，应当由《婚姻法》去规范评价。本案中，唐×3与李×所签协议关于××中心房屋的分割，属于夫妻内部对财产的约定，不涉及家庭外部关系，应当优先和主要适用《婚姻法》的相关规定，《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定应作为补充。

第三，《物权法》上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。

李×、唐×1认为，婚内财产分割协议只涉及到财产在夫妻之间的归属问题，依双方约定即可确定，无须以公示作为物权变动要件；唐×2则主张××中心房屋的产权人是唐×3，即使唐×3与李×曾约定该房屋归李×拥有，也因未办理产权变更登记而未发生物权变动效力，该房屋仍应纳入唐×3的遗产范围。本院认为，唐×3与李×所签《分居协议书》已经确定××中心房屋归李×一人所有，虽仍登记在唐×3名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。理由如下：

《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。《物权法》第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，《婚姻法》及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。

在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于《婚姻法》规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用《婚姻法》的相关规定。

本案中，《分居协议书》约定“××中心房屋归李×拥有，李×可以任何方式处置这些房产，唐×3不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系唐×3与李×基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。××中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故唐×2虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为唐×3的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此，虽然××中心房屋登记在唐×3名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但《物权法》的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合唐×3与李×已依据《分家协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将××中心房屋认定为李×的个人财产，而非唐×3之遗产予以法定继承。原审法院根据物权登记主义原则确认××中心房屋为唐×3与李×夫妻共同财产实属不妥，本院予以调整。

综上，变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30975号民事判决主文第三项为：位于北京市朝阳区东三环北路×号××中心×号房屋归李×所有，并由李×偿还剩余贷款。